Seaduseelnõu lubab nõuda üürnikelt leppetrahvi ja remonti

Justiitsministeerium saatis 17.12.2019 teisele kooskõlastusringile ligi 20 aastat muutmata eluruumi üüriregulatsiooni, eesmärgiga elavdada ja arendada üüriturgu, et  sinna investeerimine muutuks üürileandjate jaoks atraktiivsemaks ja et üürnikel oleks rohkem võimalusi sobiva eluruumi leidmiseks.

Eelnõuga laiendatakse kokkuleppevabadust ning lubatakse ka kokkulepped, mis on seni olnud keelatud, nt kaotatakse absoluutse leppetrahvi keeld ja antakse tõhusam kaitse üürileandjatele, nt õigus nõuda üürnikult korteri tagastamisel remondi tegemist. 

Millised oleksid peamised muudatused?

1)  Kaotatakse absoluutne leppetrahvi keeld, s.t et  leppetrahvi võib kokku leppida, kuid ainult mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks,

2) Kokku võib leppida ka  seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras, kuid see ei tohi ületada  kolmekordset seadusjärgset viivisemäära,

3)  Lubatud on kokkulepped, et hoone, kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulud kannab üürnik,

4) Lubatud on kokku leppida ka selles, et üürnik tagastab asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine (üürnik peab eluruumi tagastama samaväärses seisundis, nagu ta selle sai ) või et üürnik kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Kokkulepe ei kohaldu asjadele, mis on antud koos ruumiga üürniku kasutusse,

5)  Luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise lepingu puhul,  kui see on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks,

6)  Üürileandja saab õiguse lepingu ülesütlemiseks, kui  üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega või kui need ületavad  kahe kuu eest maksmisele kuuluvaid summasid,

7)  Omanikuvahetuse korral kaotatakse omandaja õigus öelda leping üles  tungiva omavajaduse tõttu. Pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul võib uus omanik siiski üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Üürnik ei saa üürilepingu ülesütlemist välistada ka kinnistusraamatusse üürilepingu kohta tehtud märkuse korral, kui see on tagapool õigusest (eelkõige hüpoteegist), mille realiseerimiseks menetlus läbi viidi.  

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus,  eeldatavaks jõustumisajaks on 01.01.2021.

Seega, eluruumi üüriregulatsioonis on puhumas muutuste tuuled.