2021 hakkab kehtima uus eluruumide üüriregulatsioon

16.12.2020 võeti Riigikogus vastu ja 17.12.2020 saadeti Presidendile väljakuulutamiseks seadusemuudatused ligi 20 aastat puutumata olnud eluruumi üürisuhete regulatsioonis.

Muudatuste eesmärgiks on võimaldada turuosalistel reguleerida omavahelisi suhteid veidi paindlikumalt, kuid mis siis täpsemalt muutus?

1) Muudeti tähtaega, mille jooksul on üürnikul õigus üürileping üles öelda asjale tehtavate parenduste või muudatuste ning üüritõusu tõttu. Uue regulatsiooni kohaselt võib üürnik lepingu 30 päeva jooksul teate saamisest üles öelda, teatades ülesütlemisest 30 päeva ette. Kuna üürileandja ei tohi ülesütlemise korral parenduste või muudatuste tegemisega alustada enne lepingu lõppemist, siis annab muudatus üürileandjale selles küsimuses piisava õigusselguse.

2) Nagu oodata oli, kaotati eluruumi üürimisel absoluutne leppetrahvi keeld, s.t et leppetrahvi võib kokku leppida, kuid ainult mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks, kus kahju tõendamine on keerulisem ning kus leppetrahvil on oluline preventiivne mõju. Kokkuleppe kehtivuse eeldusteks on, et see on sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, rikkumine on täpselt kindlaks määratletud ja rikkumine on oluline. Lisaks sätestati leppetrahvi suurusele piirangud. Nimelt ei tohi ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu üürist. Samuti ei tohi üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide suurus kokku ületada 20% ühe kuu üürist ning üürileandja ei või leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet rahuldada tagatisraha arvelt.

3) Uue õigusena võivad eluruumi üürileandja ja üürnik kokku leppida ka seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras, kuid ülempiiriks on kolmekordne seadusjärgne viivisemäär.

4)  Uues redaktsioonis on selgelmalt piiritletud kõrvalkulude mõiste ning lubatud on ka kokkulepped, et hoone, kui terviku korrashoiu- ja parendamiskulud kannab üürnik, kuid see peab olema sõlmitud vähemalt kirjalikku taaasesitamist võimaldavas vormis.

5) Üürileandjal tekib õigus tõsta tähtajatu lepingu puhul ühepoolselt üüri seni kehtinud 6 kuu asemel, alles iga 12 kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Üürileandja võib ka vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus kokku leppida, et tal on õigus kord aastas ühepoolselt üüri tõsta, kui üüri suurenemise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina. Samuti võib üüri suurenemise kokkulepe olla sõlmitud selliselt, et üür suureneb, mitte tihedamini kui kord aastas, kas lepingus kokkulepitud tähtpäevadel või üürniku teavitamisel. Üürnikule antakse aga õigus 30 päeva jooksul üüri tõstmise teatise saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette.

6) Õigusselguse huvides lisati seadusesse säte, mille kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürnikult tagatisraha taastamist, kui ta on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu, kusjuures peale tagatisraha on pooltel õigus kokku leppida ka teistes võimalkes tagatistes ja säte, millest lähtuvalt ei kuulu tagatisraha üürileandja pankrotiavarasse ning sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürielandja vastu.

7) Üürileandjal tekib lepingu ülesütlemise õigus, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega või kui võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri,

8) Pooltel tekib üürilepingu sõlmimisel vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis õigus kokku leppida selles, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes asja hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise ja halvenemise, ehk viib asja sisuliselt samaväärsesse seisundisse nagu see oli siis, kui ta selle üürileandjalt sai või kannab töödega seotud vajaliku ja mõistliku kulu. Kokkulepe ei kohaldu koos ruumiga üürniku kasutusse antud asjadele.

Presidendil on seadusemuudatuste välja kuulutamiseks aega 14 päeva, misjärel jõustuvad need kümnendal päeval pärast Riigi Teatajas avaldamist.

Jurist Rainer Aalberg
18.12.2020